Altbausanierung: Die ehrliche Checkliste – was auf Sie wirklich zukommt

Altbausanierung klingt nach Charme, hohen Räumen und Fischgrät-Parkett. Die Realität umfasst aber auch schiefe Böden, marode Leitungen, weiche Putze und den Moment, in dem hinter der Tapete plötzlich eine Überraschung auftaucht. Dieser Artikel bereitet Sie vor – mit 15 Jahren gesammelter Praxis aus Wiener Neustadt, Baden und dem gesamten Industrieviertel.

Die 4 Phasen einer Altbausanierung

1. 1Bestandsaufnahme & Gutachten: Ehrlicher Blick auf den Ist-Zustand.
2. 2Planung & Angebote: Gewerke-Plan, Materialauswahl, Festpreise.
3. 3Ausführung: koordinierte Gewerke in sinnvoller Reihenfolge.
4. 4Abnahme & Nachbetreuung: Mängel dokumentieren, Pflegehinweise, Gewährleistung.

Bestandsaufnahme – der wichtigste Schritt

90 % der späteren Probleme entstehen aus einer unzureichenden Bestandsaufnahme. Eine gute Sanierung beginnt mit einem ehrlichen Rundgang, bei dem nicht nur das Offensichtliche, sondern auch das Versteckte geprüft wird.

• Tragende Wände identifizieren (Altbestandsplan hilft)
• Feuchtigkeit in Außenwänden, Kellerzonen, Bädern prüfen
• Leitungsbestand (Blei, Eisen, Kupfer?) feststellen
• Böden: Tragfähigkeit, Schüsselung, Unterbau
• Fenster: Dichtheit, Rahmenzustand, Denkmalschutz?
• Elektrik: Sicherungen, Leiterquerschnitte, FI-Schutz

Gewerke-Reihenfolge

Die richtige Abfolge entscheidet über Zeit und Budget. Unsere bewährte Reihenfolge für Wohnungssanierungen:

1. 1Rückbau & Entsorgung (1 Woche)
2. 2Trockenlegung/Abdichtung bei Bedarf (0–2 Wochen)
3. 3Rohbauarbeiten: Mauerdurchbrüche, Schlitze (1 Woche)
4. 4Installation: Wasser, Abfluss, Elektrik (1–2 Wochen)
5. 5Estrich & Verputzarbeiten (1–2 Wochen inkl. Trockenzeit)
6. 6Fliesenarbeiten, Bodenverlegung (1–2 Wochen)
7. 7Malerei, Türen (1 Woche)
8. 8Sanitärmontage, Endfertigung (1 Woche)

Realistisch sollten Sie für eine komplette Wohnungssanierung (ca. 70 m²) zwischen 8 und 12 Wochen Bauzeit einplanen – je nach Komplexität und Materialverfügbarkeit.

Realistische Kosten (Stand 2026)

7 typische Fallen beim Altbau

1. 1Asbest in altem Fliesenkleber (vor 1990 häufig): muss fachgerecht entsorgt werden.
2. 2Schimmel hinter Möbeln oder in Feuchtbereichen: erst Ursache, dann Sanierung.
3. 3Blei- oder Eisen-Wasserleitungen: gehören komplett erneuert.
4. 4Schiefe Böden: nicht einfach überbügeln – Höhe und Unterbau prüfen.
5. 5Statisch unsauberer Wanddurchbruch: immer vom Statiker prüfen lassen.
6. 6Feuchte Außenmauern: vor Innensanierung abdichten, sonst Schimmel-Wiederholung.
7. 7Denkmalschutz-Konflikte: Materialien und Ausführung vorab abstimmen.

Die 10-Punkte-Checkliste vor Vertragsabschluss

1. 1Detailliertes Angebot mit klaren Positionen (keine Pauschalsumme).
2. 2Verbindlicher Start- und Endtermin im Vertrag.
3. 3Regelung für Mehrkosten bei Substanzüberraschungen.
4. 4Referenzen aus vergleichbaren Projekten.
5. 5Nachweis der Gewerbeberechtigung & Versicherung.
6. 6Umgang mit Schutzmaßnahmen (Staub, Nachbarschaft) klar vereinbaren.
7. 7Zahlungsmodalitäten (Teilrechnungen, Schlussrechnung nach Mängelbeseitigung).
8. 8Gewährleistung schriftlich fixieren.
9. 9Bauleiter / fixer Ansprechpartner benannt.
10. 10Abnahmeprotokoll-Vorlage besprechen.

Fazit

Eine Altbausanierung ist kein Hexenwerk – aber sie braucht Zeit, Kommunikation und Fachwissen. Wer mit einem seriösen Betrieb arbeitet, ehrliche Bestandsaufnahme macht und realistische Reserven einplant, bekommt am Ende genau das, was Altbau so besonders macht: Räume mit Seele und modernem Komfort.